Wohnungs- und Nießbrauchrecht

Nießbrauch und Wohnungsrecht sind im Allgemeinen Begriffe, die vor allem Immobilienbesitzern bekannt sind, die ihre Immobilie von ihren Eltern zu Lebzeiten überschrieben bekommen. Nicht selten nämlich ist es so, dass Eltern und Kinder die Erbschaftssteuer vermeiden möchten und das Haus der Eltern schon frühzeitig auf die Kinder überschreiben lassen. Um jedoch auch im Alter abgesichert zu sein, vereinbaren viele Eltern mit ihren Kindern ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch.

Das Wohnungsrecht ist als Wohnrecht in den allgemeinen Sprachgebrauch übergegangen. Häufig wird die Regelung getroffen, dass die Eltern ihr Haus an die Kinder verschenken und dafür lebenslang im Haus wohnen dürfen. Der Nießbrauch geht noch einen Schritt weiter: Wird er vereinbart, dürfen die Eltern nicht nur im Haus wohnen, sie dürfen die Räume auch vermieten und den Mietzins vereinnahmen. Die Kinder wären in diesem Fall bloße Eigentümer, Nutznießer wären jedoch die Eltern, die durch eine mögliche Vermietung der Immobilie ihre Rente erheblich aufbessern könnten.

So harmonisch wie diese Regelungen auch klingen, häufig genug droht Ungemach. Nicht selten gibt es beispielsweise Streit darum, welche Partei welche Nebenkosten übernehmen und wer für Schäden und Reparaturarbeiten an Haus und Grundstück aufkommen soll. Prinzipiell ist für einen solchen Fall zu empfehlen, alle Absprachen schriftlich zu fixieren, angefangen vom Wohnrecht bzw. Nießbrauch über die Aufspaltung der Nebenkosten bis hin zur Frage, wer den Garten nutzen darf. So manchen Familien erscheint eine solche Festlegung überflüssig oder gar beleidigend – wichtig wird sie aber spätestens dann, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Nur wenn der Nießbrauch bzw. das Wohnungsrecht der Eltern auch im Grundbuch eingetragen ist, können sie auch nach einem Verkauf der Immobilie dort wohnen bleiben – andernfalls ist das Haus für die neuen Eigentümer vollständig zu räumen.